未来3-5年，房价还会上涨吗?这是很多人心中的一个疑问。如果告诉你还会上涨，那估计很多人这就准备要去买房了，如果告诉你不会上涨，那估计售楼处会更加冷清。但是，如果告诉你说不准，可能会上涨，也可能会下跌，那估计很多人都会选择最稳妥和最保守的观望方式了。其实，第三种就是目前绝大多数购房者的状态，在经历了两年多的调控后，虽然楼市已经普遍降温，但是楼市调控依然没有放松，这就给房地产市场增加了一种不确定性因素，也让购房者变得纠结起来，毕竟谁都不想多支付购房成本或者买房亏了本。其实，关注楼市的人们应该知道，中国楼市有其自身规律，政策面往往会起到关键作用，要想了解未来3-5年的房价走向，不妨看看楼市这三方的“态度”。
仇保兴
第一，从主管部门的态度来看
楼市调控已经走进了第三个年头，住建部等主管部门一直强调的都是保持调控政策的连续性和稳定性：从短期来看，就是依靠限购、限售、限价、限贷等手段防止房价大起大落，坚持“房住不炒”的定位不变，坚持“稳地价，稳房价，稳预期”的调控目标。如果从长期来看，则是逐步实现楼市从短期调控向长期调控过渡，然后依靠土地、税收、法律、监管等长效措施发挥主要作用，从而长期稳定房价。
此外，加强房地产市场的监管和调控，除了要防止房价大起大落以外，笔者认为，更关键的原因与防范金融风险，推进脱虚向实，以及稳步去杠杆等大环境密切相关。对此，央行、银保监会等主管部门多次“喊话”楼市。比如，银保监会表示会紧盯房地产金融领域的风险防范，加强房地产贷款的审慎管理，严控资金违规流入房地产行业。值得一提的是，央行从去年以来，多次降准都明确了不会大水漫灌，而且是重点扶持实体。
其实，身处楼市之中，关注楼市的购房者也应该可以明显感觉得到，这次楼市调控与以往有很大不同。对此，住建部原副部长仇保兴分析了三个原因：其一，从宏观上来看，人均住房40.8平米，整体已经不缺房子。其二，城镇化阶段不一样，目前我国城镇化率已接近60%的水平。其三，房地产告别了高歌猛进的阶段，放任房地产支撑经济发展已经不合时宜。总而言之，笔者认为，通过以上三点来看，无论是城镇化阶段、需求情况以及金融形势，都与以往楼市阶段有着明显区别，房地产的形势变了。
郁亮
第二，从开发商的态度来看
从本轮房地产市场调控开始，作为重要的被监管对象之一，开发商的日子就不太好过。众所周知，对于资金密集型行业来说，开发商从拿地到营销，每一个环节都来不开资金支持，而这两三年开发商的钱袋子一直都比较紧，原因就是融资渠道收紧和融资成本上升，所以加快销售并回笼资金成为了很多房企的重要任务。对此，融创老总孙宏斌曾表示，行业环境正在变化，本次房地产调控的力度超出想象，开发商都有压力。
在笔者看来，如今的房地产市场正在从卖方市场向买方市场过渡，如今的购房者不仅不用抢着买房，甚至可以货比三家，而且随着楼市调控的继续，开发商也从高利润阶段向低利润时代转变，这显然不是开发商愿意看到的。对此，人民日报曾刊登万科总裁郁亮的文章表示，房地产行业已经度过了黄金岁月，开始进入了白银时代，而在白银时代，既是房企之间规模竞争的时代，也是房企考虑转型的阶段。
今年5月初，央行金融市场司副司长邹澜表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有变，会继续坚持房地产金融政策的连续性和稳定性。无独有偶。银保监会也多次表示，将紧盯房地产金融等重要风险领域，严控资金违规流入房地产行业。此外，业内普遍认为，三月份以来的“小阳春”现象也与房企融资环境改善有一定原因。因此，笔者认为，只要房地产信贷政策不发生明显松动，这就意味着房企仍然需要把回笼资金作为保障现金流的重要手段，当金九银十，年中和年底冲刺等重要节点来临的时候，房价依然有调整或让利的空间存在。
第三，从购房者的态度来看
作为房地产市场交易的重要一方，购房者的观念和行为往往对于房价的走向起着重要影响。在经历了两年多的严厉调控以后，眼看着房价跌下了只涨不跌的神坛，人们对于未来房价走向的预期也发生了微妙变化，毕竟谁都不想在最高点买房，更不想刚买了房就出现亏损的可能性，所以观望成为了许多普通购房者最稳妥和保守的选择，买房意愿自然出现了明显下滑。
此外，最近这两三年时间里，房价基本属于高位盘整阶段，换言之，虽然房价暂时看不到继续大涨的可能，整体保持了平稳态势，但目前的房价依然超出了很多家庭的经济范围，而且也挤压了很多购房者对其他商品的消费能力。就拿普通三四线城市来看，房价纷纷破万已经不是什么新鲜事儿，这对于工资水平普遍三四千水平的三四线城市而言，是一笔不小的负担。
值得注意的是，在“房住不炒”的定位下，炒房客要么被套牢，要么已经选择了离场，普通自住需求开始成为楼市的“主角”力量，以他们的经济能力而言，对于房价继续上涨形成不了太明显的支撑力。此外，当前国家正在大力推进住房租赁建设，租赁政策释放的利好也逐步凸显，一定程度上也吸引着普通购房者的目光。总而言之，房价预期下滑，购房能力不足，住房观念转变或是未来3-5年普通购房者的基本特征。
在笔者看来，如今的房地产形势与以往大不相同，未来3-5年，房住不炒或是长期定位，而且调控政策依然会保持连续性和稳定性，所以再想复制高房价状态几乎不可能。对此，官方媒体《经济参考报》早在一年前就已经预测楼市调控将会告别周期，五年都不会退出。此外，未来3-5年，对于房企而言，或逐步进入规模化竞争与低利润的时代，大型房企依然可以凭借自身实力烫平调控带来的影响，但中小房企选择退出的现象或增多。不过，对购房者而言，未来3-5年，以住房租赁、房地产税等为主要内容的房地产长效机制会加快来临，炒房空间会越来越小，而且随着住房方式的多样化，普通购房者必须买房的观念或会发生明显转变，人们对待买房问题会更加理性。
如何抓住最佳买房时机?
一、政策决定涨跌、需求决定幅度
我国的房地产是典型的政策市，是个人就明白。房价涨跌的开关就在调控政策里。但是，能涨多少，不是官方能控制的。比如去年双11，深圳调整豪宅税，一定想不到会导致房价涨幅如此之大。而真正影响深圳房价涨幅的却是大量的刚需改善和投资需求。需求越大，爆发力才越大，短期上涨幅度才越大。
而像天津、石家庄、济南这些城市，本身经济转型就不顺利，没有亮点，高收入人群少，本地人又不缺房子，人口增量不足，即使调控放松，涨幅也是有限的，反而调控一收紧，跌幅会很大。
所以，一线和强二线城市，只要调控政策有些许放松，或者央行货币政策进入宽松周期，涨幅都会很大，这就是极为强烈的入场信号。
而弱二线和中西部东北地区的三四线城市，除了调控放开外，还得要人为创造需求，比如棚改，比如限购彻底取消。
所以，房价涨跌的决定权在政策，但是涨跌幅度的大小在于这座城市的需求多少!
二、死盯二手房成交量
新房成交量基本是跟着每个月新盘的开盘量走的，所以，多点少点，意义不大。而且新盘成交均价也是和开盘项目的贵贱有关，所以参考价值也不大。
但是二手房成交量却是最最真实的市场热度反映。只要在调控政策放松的背景下，二手房成交量连续3个月上涨，那么，上涨行情就确立了。此时，必须尽快入场。
所以，大家想要准确掌握各自城市的楼市行情，第一步就是要先学会分析官网和机构的二手房成交量数据。
三、定调
每年年初两会的政府工作报告，每季度一次的政治局会议，年底的中央经济工作会议，都是决定楼市阶段性走向的关键节点。
比如2018年7月31日政治局会议的“坚决遏制房价上涨”，直接导致全国楼市在2018年下半年进入寒冬。
比如2019年4月19日政治局会议时隔三个季度后重申房住不炒，直接结束了2019年的小阳春行情。
比如2020年5月22日政府工作报告中直接明确：“综合运用降准降息，推动利率持续下行。引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。所以，我们疫情之后开启了全面降准降息，M2连续7个月2位数增长，货币持续宽松。
这些重大会议，通常都是楼市行情的转折点，必须重点关注，如果你不会分析，那就来看我的分析。
四、媒体宣传
高层会议定调之后，各级层面的媒体和报纸就会持续性的宣传报道。
比如2015-2016年去库存时，就整天报道，房企日子难熬，各地空置房高企。比如今年疫情，要降准降息，扩张M2，就整天宣传小企业困难，经济下滑。年初时，高层呼吁给各房企纾困，媒体就开始宣传房企资金链有问题，房子卖不掉，于是乎，各地政府纷纷援助房企，免息贷款，土拍资金缓缴，竣工日期推迟等。
一定要记住：各大主流媒体开始不断宣传房企困难、库存高企、应该满足居住和改善需求的时候，就是政策开始松绑之时。
五、中介朋友
务必要结交几个靠谱的二手房中介朋友。当然不是那种一面之缘留个电话的那种，这种关系他们只会不顾时机的整天怂恿你卖房买房。
你要结交的是那种每个月可以约出来吃个宵夜，喝个大酒的中介朋友。关系熟络之后，你才能从他们嘴里知道当下这个城市成交量到底如何，买房子的人多不多，观望的多还是行动的多，房价有何波动，砍价空间有多少，房东强势还是买家强势?这种行情，你一个月了解一次就足够，不用很频繁。但是在年初和年尾时，要时刻保持关注，因为年初和年尾的热度，通常可以代表整年行情的好坏。
当然了，能认识中介店长更好，毕竟资格老，看问题准，把握行情靠谱。老中介在多年的牛熊转换行情里摸爬滚打，对趋势非常敏感。一有反常行情，他们是最先体会到的。你要做的就是，对市场的把握要和他们保持同步。
你醒悟的时间，比市场启动时间晚1个月，属于正常情况，晚3个月还来得及，晚6个月，你就基本买在了高位，晚一年，就是典型的马后炮，这就是绝大多数人的状态。贫富分化，就是这样造成的!
六、挂牌
如果你想了解第一线最客观的市场行情，有个最简单最有效的办法，就是把自己的房子挂牌出售。然后根据中介的电话多少，意向看房人的多少，谈价程度，就可以最快的了解真实的市场行情。当然房子卖不卖的决定权在你。
你完全可以虚拟挂牌，保持和中介的联系，来试探行情，上半年行情不好，就下半年再说，今年房价不理想，就明年再卖。
我知道很多投资客抛房子，其实并没有严格的时间点和价格，而是会把房子一直挂在中介，通过和中介持续长久的联系，来把脉市场走向。
记住一点，假如你挂牌的房子，近期很多人询问看房，并且开始不砍价而接受涨价，那么说明行情要来，这个卖房买房的时机你一定要把握住。
七、眼观六路耳听八方
平时逛街，除了看美女豪车之外，要特别留意房产中介的状态。如果总是有很多中介小哥在小区门口等客户或带看，那么说明最近热度不多。相反，如果中介小哥都是在马路边竖牌子和发传单，说明带看很少，行情不行。
假如听说朋友、邻居和同事买房子或者卖房子了，一定要厚着脸皮去问下，成交价格是多少，比他挂牌价高还是低，买的新房或者二手房是否抢手。
一个人，不可能每年都买卖房子，所以，你离第一线市场总是会有距离，弥补这个距离的办法就是从周围人买卖房子的经历中，来摸底这个市场的真相。
总之，就是不间断的要让自己能够听到来自楼市第一线的声音。决不能整天闭门造车，看统计局数字和新闻联播。
“平稳运行”四个大字，是永远贯穿我们媒体的纲领，切记不可太傻太天真!你懂的!
八、内部系统
链家内部电脑系统里有大量的刚刚挂牌但是没有上线到外网的房源，另外还有刚刚成交但是没有在外网显示的房源。
你跟链家中介混熟了之后，可以定期到他电脑里查看这些内部信息。这样你就可以第一时间提前得到刚挂牌的优质房源信息，而且可以知道最近一段时间成交的每套房子的实际价格是多少。房价是涨是跌，一目了然。
九、家庭必备3套房
在同一个城市之内，一个家庭拥有3套房比较合理：一套大户型自住，一套学区房出租，一套投资房跟热点。只有这样才能把房产的自住、配套和金融属性完全兑现出来。
自住房就买品质最好的小区。学区房就买小学初中第一梯队的老破小挂户口，学区老破小可以说在全中国都是涨幅最大，成交最快的房产，没有之一。投资房就用来紧跟热点板块。比如在上海，近年来房价涨幅最大的就是前滩、张江、大宁。深圳涨幅最大的就是宝中、南山。东莞涨幅最大的就是松山湖、南城东城、临深。
这3类房产你全都覆盖拥有了，那么，每一轮房价上涨红利，你就都能吃到。
因为每个行情之下，房价上涨的类型是不同的。房价下跌期，学区房最抗跌。房价横盘期，有规划利好的楼盘涨幅最快。房价普涨时期，高品质改善房就会特别吃香。因此，对你来说，房产布局的前期，数量不重要，重要的是品质房、学区房和投资房要全覆盖。
只有同时拥有了这3套房，你才能抓住每一次上涨机遇，不至于错失踏空!
十、夫妻分开落户
常常有很多粉丝会向我诉苦，他们手中有钱就是没有房票，他们也知道北上深好，也知道杭州南京成都值得投资，但就是苦于没有房票。
真正有魄力的执行者，是绝对不会抱怨的。我周围好几个朋友，还有很多咨询过我的粉丝，他们都是同时具有两个一线或者强二线的多张房票，他们是如何做到的呢?
那就是夫妻二人分别落户在不同的一线和二线城市!
我知道有些城市是可以补社保获得房票的，但是这条路正在被逐渐堵死。而等待社保缴够3年5年，黄花菜都凉了。其实，更保险更靠谱的渠道就是直接落户来获得房票。
比如，老公落户上海，老婆落户杭州;老公落户北京，老婆落户深圳。这样，你就同时拥有了两个优质城市的房票和读书学票，两个城市都可以购买至少两套房产。
我知道有些不法分子直接通过找婚票假结婚的方式获得一座城市的房票，当然这是一个捷径，本质上这和落户是一个道理，但是我们还是要旗帜鲜明的予以谴责。
楼市从来都是轮动的。2015年就不用多说了，就拿今年来说，深圳最先开涨，然后就是上海、杭州、南京、广州，最近北京回暖也已经很明显。
如果你同时在两个核心城市具备房票，你就相当于在一次轮动中吃到了两次红利。别人在两个牛市才能赚到的钱，你一个牛市就赚回来了!
所以，没什么好抱怨的，房票从来都不是阻碍，整天苦于没有房票的人，其实要么就是没钱要么就是没脑子!
十一、逆人性
房产买卖是逆人性的。千万别对房子产生感情。你的感情，在接盘侠眼里，一文不值。不要舍不得卖掉自己的房子，自己觉得好，接盘侠才会出高价买，自己都觉得一塌糊涂，一定卖不了好价钱。
对房子不要产生感情，别觉得老房子承载了你的青春和回忆，舍不得卖，更别觉得当初费尽心思装修的房子卖了可惜，这些都是极其错误的思想。
房产买卖，只需要考虑保值和增值，其它一切皆是浮云!
十二、机遇就是阶级
行情来的时候，有钱要买，没钱想尽办法也要买。房票不是问题、贷款不是问题、首付也不是问题。
是否买房，有且仅有一个决定因素，那就是行情是否来临。因为你会发现，房价上涨之后，之前你遇到的所有问题都不再是问题。
千万不能因为客观条件的限制，而错失重大机遇!条件是可以创造的，但是机遇是需要等待的。
一次机遇就是一个阶级!有经历的人一定最懂这句话!
十三、忽悠人的砖家
我崇拜科学家、崇拜文学家、崇拜音乐家，唯独看不上经济学家，尤其是喜欢评论中国房地产的经济学家。因为，他们的眼光根本不如我。
千万别盲目听信经济学家的言论，包括已经过气的和现在正当红的。经济学知识根本解释不了我国的房地产市场，这个道理20年内无数次应验。不是经济学家学术浅薄，而是资本主义的那一套根本不适合我们。
在我看来，绝大多数经济学家对楼市的分析都是辣鸡。如果你仔细思考就会发现，所有经济学家最擅长的就是与政府和人民唱反调：在行情好的时候，说要跌，在行情差的时候，说要涨。语不惊人死不休。因为只有这样，才能显得他们出类拔萃、与众不同，只有博眼球获得关注，才能名利双收。
中国的楼市行情，只有一种人可以准确预测，那就是在每一次牛市里都买过房的人。
只有在第一线市场里摸爬滚打过的人，才有资格谈论楼市。最实用的经验永远不会出现在书本上。所以，千万别迷信砖家，名气越大，水平越差，因为他已经和市场脱节!
十四、有些人的愚昧，是终身的
很多粉丝也许并不知道，写公众号其实并不是我的主业，我还有一份旱涝保收的工作。
所以，我一方面可以接触到房产自媒体界的大V大咖和很多房产投资投机客，另一方面我还每天和朝九晚五的单位同事有密切的接触。所以，我能深刻感受和了解到两个完全割裂的世界!也让我对人性和这个社会有了一个更加全面的认识。
我的同事是这样一批人：工作悠闲没压力，没有业绩考核，想做随便不做拉倒，做好做坏收入都是中下等，温饱没问题，想要发财必须靠彩票，有房子的可以小康，没房子的下馆子都得想一想，没有任何技能和本事也能顺利混到退休。
这么多年来，如果不是自己觉悟的早，坚持不懈的买房，下场很难想象!
我的这帮同事们普遍都有以下共性：
1、厌恶贷款、从不买房
买人生唯一一套房时，一定要拿出全部家当，借遍所有亲朋好友，能不贷就不贷，首付能付多高付多高，好不容易贷一次公积金贷款，也要在几年之后用所有积蓄把贷款提前全部还清。
当公积金贷款全部提前结清之后，如释重负，这辈子总算圆满了。无贷一身轻，开开心心的一家老小住在50平的老破小里。至于何时能改善置换，从不主动想办法，天天盼着拆迁博翻身。
买自住房买的早的那些人，从没有用过贷款。夫妻公积金账户里躺着100万余额。常常兴致勃勃的畅想着退休那一天能取出来当养老金。
很多人除了自住房，从不买房，任由上海房价大涨20年，每次从新闻里看到报告说房价上涨后，也会有所心动，但是心动永远不会变成行动，总能给自己找到100个不买房的理由。
他们就靠两个信念活到现在：一是2000年初时曾经有过很多次买房机会摆在面前但是错过了，这种机会未来绝不会再有;二是马云说过，未来房价如葱，绝不当接盘侠。
2、安心活在坑里
这帮同事们，最善于阿Q精神，虽然收入不高，但是最喜欢贬低很多高收入的新兴行业。比如，看到新闻说，华为、腾讯人均年入百万，就会说这种民营企业根本没有保障，干到35岁就会被强制辞退，而且天天加班，榨干你的血汗，身体无限透支，挣得钱还不够看病的。35岁失业之后也没有单位会要，根本比不了我们这种单位稳定。
而且，他们坚定的认为，现在外面赚大钱的都是靠关系、靠背景，没有靠山一辈子只能当个小兵。只要是发达的，都是有人提拔，都是走后门，都是靠关系上位。在他们眼中，所有的社会现象都是阴谋论，都是被人操控的，否定自我的努力，否定人本身的价值。
他们认为这个世界就是自己看到的模样，自己认为的就是真理，别人都是歪理邪说。自己的世界观就是整个人类的价值观。自己之所以活在坑里，就是因为没有靠山。这种把自己的无能推给客观的心理，支撑着他们永远过着刚刚温饱的生活。
3、眼高手低
他们每天上班的唯一工作就是评论国家大事、国际局势、单位烂事、同事私事。按照自己的意淫剖析当下热点事件，最后给出至高无上的总结判断。仿佛世界不按照他的预期发展就是大逆不道和违法乱伦。
上评领导做事功过是非，下评同事做事能力差不入流，妒忌他人灰色收入，奢望别人身败名裂。
4、内卷化
这帮同事，我和他们私交不错，我在2009年、2012年、2015年、2020年每次买房时，都会苦口婆心的建议他们一起行动，但他们始终无动于衷。
每次外面房价翻云覆雨，大涨特涨的时候，他们似乎完全被屏蔽，两耳不闻窗外事。等到大涨之后政府开始调控了，他们终于开始幸灾乐祸的说：看吧，政府要打击炒房客了!此时，他们内心当然明白，这短短一年内，上海房价已经再次翻倍!
我这帮同事的特性，用一个词来形容再贴切不过了，那就是：内卷化。
这种内卷化的典型特点就是：只会内部竞争，一点点资源，争的你死我活，看似忙忙碌碌，其实原地打转。只盯着自己的一亩三分地，从不想着如何开拓外部资源来赚钱。一招技能吃一辈子。永远活在自己的圈圈里，社会的进步视而不见。自己的无知永远怪罪于客观存在。拒绝自己进步，拒绝别人进步。
我写公众号这几年，接触到很多自媒体大咖，接触过很多年轻自媒体从业者，还有很多炒房客投资客，他们来自不同领域，不同行业。
我有个非常深刻的感受，就是现在这个社会，真的是百花齐放、百家争鸣，早已不是那个计划经济时代的模式了，只要你自己有理想，有想法，肯吃苦，能坚持，赚大钱根本不难。
也许很多人觉得，现在一线城市的房价这么高，豪宅都是妙光，哪来这么多的有钱人啊?其实，我想告诉你的是，在有钱人眼里，北上广深的房价，根本不是太贵了，而是太便宜了。我2018年时曾写过一篇文章叫《一线房价没有泡沫》。
你觉得贵，恰恰说明你内卷化。厉害的人，其实都是有方法论的。
